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日本房价崩盘的后果?日本房价崩溃后发生了什么

编程之家2024-04-017次浏览

一、日本房价是怎么崩盘的

流动性太高,政府没有宏观调控,自然把房价炒到极限,然后美国再加息抽走流动性,老百姓和企业手上没有现金,自然价格下降了,越下降,老百姓和企业越卖出,结果房价就更低,这就是崩盘。崩完盘,外资又可以抄底,然后再搞一轮

日本房价崩盘的后果?日本房价崩溃后发生了什么

二、当年日本90年代房地产崩溃后,日本经济是如何复苏的

主要有几点:

1、财阀救市

说到财阀,我们首先想到的是韩国对吧!韩国财团,但是日本上世纪90年底经济泡沫之后,财阀确实对于经济复苏起到了很重要的作用。而且不像是韩国那样,97年经济危机,举国买债券。那么日本的财阀是怎么做的呢?

经济泡沫破裂后,日本7大银行迅速整合成3大银行,要知道上世纪八九十年代全世界前十的商业银行,日本就有6家。因此在泡沫经济破裂后,银行业巨头先开始整合,然后大规模降低金融行业杠杆倍数,偏向保险业发展,限控房价严格管制不动产泡沫。

这一点其实是很难的,此外,鼓励国民经济向外扩张,我们现在说日本是外向型经济,其中很大一部分,是当年泡沫之后,外向扩张是种浪潮。这些举措都为后来的小泉内阁上台奠定了基础,而且这也使得国民经济由虚拟经济向实体经济转变!

2、小泉内阁改革

日本房价崩盘的后果?日本房价崩溃后发生了什么

时间到2001年,其实这期间日本经济一直是处于衰退状态,但也因祸得福,因为实在没什么好再倒退的了,反而成为97年亚洲金融危机受损伤最小的国家。

2001,小泉内阁上台,上台之后办法了双紧措施,首先出台新的《反托拉斯法》拆分财团旗下的企业——三井、三菱以及旗下控股的松下、索尼等大型公司惨遭拆分,2000年还在500强第一位的三井财团一下跌落到250名以后,直到今天变成了隐形的巨人。

接着出台一系列看似顽固的反金融杠杆法规——使金融的杠杆作用仅成为理论上的东西,继续保持低汇率的金融开放——实际国际游资进入日本市场会发现这里根本没有可投机之处。

总共在邮政民营化改革、强化保险机能、促进智能化产业倍增、推动地方自立与合并和改革财政等7个方面都做出了改革措施。

三、日本90年代房地产崩盘的原因是什么又造成了什么影响

日本90年代房地产崩盘的直接原因是发生了金融危机,不仅仅导致房价暴跌,也导致日本此后经济一蹶不振,经济总量从世界第二的位置跌下来,在失去的25年里被中国赶超。

在日本繁荣的80年代,经济总量达到了美国的70%,人均GDP已经超过美国,成为名副其实的发达国家。房价最高时候东京的地价可以买下整个美国,但从91年代开始经济掉头直下,一直到今天都没有恢复过来。

日本房价崩盘的后果?日本房价崩溃后发生了什么

日本是怎么发展起来的?又是怎么从巅峰跌落?背后的逻辑到底是什么?对中国有什么启示?本文将回答这些问题。

一房价崩盘对普通人的影响

绝大部分中国人都没有经历过房价暴跌,所以我先把日本房价跌下来后对普通人的影响描述一下,资料都来自公开的媒体。

有一个名叫阿部宽的演员,在1987年看到楼市赚钱于是也参与到炒房大军里,他贷款买了几套房子,总贷款金额达到2亿多日元(日元兑美元那时候是240:1,也就是贷款100万美元左右),这个钱如果依靠打工一辈子都还不完。到了91年房价开始崩溃,房子的价值直线贬值,阿部宽欠下巨额外债,同时因为金融危机,他失业了,之后3年都找不到工作。于是他转型做了演员,在此后的20年中他一直在还债。

在讲一个

有一个名字叫做一郎的房地产销售人员,1990年结婚所以需要买房子,但是没有钱付首付,于是零首付贷款3800万日元买了一套三室公寓,每个月还19万日元。在1年后房价就崩溃了,公司也破产了,没有钱还银行的贷款,于是想把公寓卖掉。最开始他们挂的价格是3950万日元,也就是说如果真的卖掉他还完银行的贷款还能剩下一点,但悲催的是挂了3个月都无人问津,但是银行贷款还要还啊,于是把公寓出租了,每个月的租金是10万日元,这样他还需要每个月从口袋里倒贴9万日元给银行。

因为经济不好那个租客只租了一年就没有租了,二个人就更还不起银行贷款了,拖了银行几个月后,最终被银行以1100万的价格拍卖出去,亏损了2700万日元。这些钱以他的工资需要还100多年。

这就是房价蹦下来后对普通人的影响,很多人的此后的一生都在还贷款,因为房贷是无限责任,只要活着就要一直还,这也是日本此后会失去20年的原因之一。

二日本经济的崛起

任何国家的经济发展都要遵循经济规律,日本也不例外。

经济是有周期的,不断的以扩张,收缩二个形态交替的出现,分为四个时期:繁荣期,衰退期,萧条期,复苏期。

1复苏期

1945年二战结束后,日本国内变成了一片废墟,战争的失败在精神上给日本国民造成了巨大的创伤。但是经历过战争的那一代人却把这种创伤转化为动力,在和平年代他们拼命的工作,忘我的投入,一心只想让祖国更加强大,在这种精神的推动下,经济发展就有了强大的动力。(新中国建立后也有这样的时期,雷锋精神,大庆精神在神州大地到处流传)

除了精神层面的动力,日本经济的快速复苏也有一些偶然因素,比如因为战败,日本失去了独立国防的资格,由美国代管,这反而让日本因祸得福,节省了大量的国防费用,资金可以全部用于经济建设。再比如因为朝鲜战争,美国给了大量的订单给日本,给了日本经济快速反身的机会。

在这个时期,日本人不仅仅发展经济的动力十足,而且生孩子的劲头也同样足,这在当时全世界是一个普遍的现象,战后人口大量的出生,他们将在80年代为日本经济繁荣期的增长贡献重要力量。

在复苏期日本GDP年均增长为8.1%。以这种增长速度,日本在1968年就已经是仅次于美国的世界第二大经济体。

繁荣期

时间很快到了70年代,这一时期就是经济繁荣期,一直持续到80年代结束。

在经济繁荣期,日本的GDP增长速度很快,60年到70年的10年,平均增长为8.9%,从1955年到1975年的20年,日本经济总量从17.26万亿日元增长到93.25亿日元,增长了5.4倍,已经成为世界第二大经济体,经济总量占美国的70%。

在这个阶段的日本经济有以下几个大的特征:

1制造业崛起,外贸经济模式成型

日本大力发展高端制造业,涌现出了一大批我们现在耳熟能详的日本品牌,包括索尼,松下,东芝,丰田,本田等,因为国内市场很小,所以这些产品在设计生产的时候就以世界市场作为目标,所以日本货在世界市场有极强的竞争力,比如在汽车领域把美国打的节节败退。

因为日本本土市场太小,日本的经济增长以外贸出口为主,对国际市场依赖极大,一旦汇率有什么变化,或者国际环境有什么变化,对出口有极大的影响。

这种经济增长模式必然会产生大量的贸易顺差,尤其是对美国,1984年美国的贸易赤字为1233亿美元,对日本的贸易赤字为368亿美元,占比30%,1985年扩大到496亿美元。在日本货的冲击下,美国工厂大量倒闭,失业人口增加,资本外流,房价大跌,这给当时的美国政府巨大压力,这是后来日本在美国压力下让日元升值的主要外因。

大量的出口让外汇储备大量增加,1985年日本政府的积蓄和外汇加在一起545亿美元,世界第一,同时还是世界最大的债务国,在国外的净资产达到1298亿美元。当年世界银行储蓄榜上日本有7家进入前十,第一到第四全是日本银行。

2城镇化

从50年代到80年代,日本快速的城镇化,人口从农村迁移到东京,大阪等城市,人口的迁移不仅仅为城市的经济发展提供了劳动力,也提供了消费市场,伴随着城镇化的同时,战后出生的人口在80年代已经长大了,他们成为了消费生力军,成为了日本制造业的重要支持力量,正是国内的消费市场让日本的制造业有了生存的基础,也才会有机会去国际市场竞争。

3资产价格高涨

经济的增长催生对货币的需求,日本开始发行大量货币。在宽松货币政策的鼓励下,房地产的价格开始上涨,同时日本经济的高速增长引起了全世界投资者的关注,热钱开始持续涌入日本房地产市场和股市,推动了资产价格一路飙升。

先说股市,1987年10月19日号称黑色星期一,美国股市跌了22.6%,从2246点跌倒1738点,世界各国的股市都大跌,但唯独日本股市不一样,反而涨了9.3%。

日经指数从1986年的13113点,到1989年涨到了38915点,三年整体涨了三倍。股评家说“4万点是起点,到年底5万点,三年10万点”,股市到处是狂欢的气氛,每个人都喜气洋洋。

股市疯狂,但和楼市比起来还是小巫见大巫。

从1983年开始,全日本的平均地价一个平方从11万涨到了1991年的59万,8年时间涨了5.36倍。而2015年全日本的平均地价为15万,比1991年崩盘前还低了4倍。

1988年日本全国公示的总地价为1842万亿日元,而同期美国的总地价为403万亿日元,可以买下4.5个美国。

东京都心部3.4平方公里的房子价值加起来,可以买下整个加利福尼亚41万平方公里内的所有资产。1989年世界房价吉尼斯记录就是在日本东京银座创造的,每平米的价格日元是1亿2千万,折合成美元为97万,要知道这是30年前的价格。就算放到今天也是极其恐怖的,今天同样是这块地皮价格只有4000万日元,也就是说过了30年不但没有涨还跌了三分之二。

十年后的1998年,日本的地价已经降到了1388万亿,但依然有749万亿的泡沫,这几乎是日本GDP的2倍。

再看具体个例,在东京1990年要买一套60平方的小户型,需要5000万,当时日本的平均工资是400万日元一年,不吃不喝12年才买得起。

4政府投资大行其道

1986年9月,日本通过了总额为3.6万亿日元的投资计划,整个80年代日本公共事业部投资合计为291.3万亿日元,90年代是460亿兆元。

这些投资大幅度的拉动日本经济的增长,但同时造成了二个问题,一个是日本财政赤字不断增加,一个是越到后面,投资的效率越低下,这也符合经济学边际效应递减的原理。

比如先是修公路桥梁,高铁,飞机场,开始是修大城市之间的,因为人流量大,所以投入产出还是可以,但到了后来大城市修好了,只能修小地方的,比如一个县和一个县的,因为人流少,很多都是亏损的,本都回不来。

公路桥梁修好之后,就修一些娱乐休闲度假项目,码头等,这些项目在经济繁荣期还能维持,到了91年之后大多维持不下去,很多荒废了,贱卖了。

比如93年开业,花费4000亿日元建起来的船桥室内滑雪场,是世界最大的室内滑雪场。开业前三年还能保本,但是三年后客流量从第一年的100万降低到了70万,门票收入一天1300万,而电费都需要3400万,所以每年亏损20亿。

这些政府投资项目在推动经济增长方面越来越力不从心,越到后面越是无效。

5老百姓的生活

有钱

在繁荣期股市大涨,房价大涨,人们的工资也大涨,人们出手阔绰,在东京繁华一点的街道晚上打车,要手舞一张100美元的钞票才能让司机停下来。据说有人短短5公里的路程花费了100万日元。这个费用非常惊人,但当时一个普通的中层干部一年的交通补贴就是3400万。即使是最普通的公司,年终也能发6个月奖金,所以真的有钱。

在恋爱市场上,男孩子请女孩吃一顿饭花20万属于正常消费,小礼物需要2-4万。而结婚就更贵了,豪华的婚礼必须要在超一流的酒店才有面子,度蜜月要去欧美,一场婚礼动不动上千万的费用,是普通人三年的工资。也正是从这个时候开始,日本人对婚姻的欲望开始下降,对养儿育女的兴趣也越来越低,最终导致现在日本成为一个低欲望社会,少子化社会,老龄化社会。

工资高

因为经济繁荣,日本企业需要大量的员工,用工荒,招工难,企业想尽各种办法去大学招聘学生。在如火如荼的房地产行业,全日本土木建筑从业总人口是97.5万,有350万的用工缺口,而1988年日本高中,中专学生,大学生一共才188万。

所以在这个时期的日本人工资很高,人均达到400万/年。

消费欲望强烈

1988年饮食行业总产值20万亿,成为第一个达到这个数字的实体经济,第二名是百货行业,3.6万亿。

吃的方面,一个高档寿司要10万日元,年轻人在餐厅吃一次饭花费3万到5万,麦当劳全球盈利最高的店在日本,平均单店销售额2.3亿日元。

娱乐文化开始兴起,迪斯科大行其道。一个叫做折口雅博的人,从一无所有到一年赚70亿,靠的就是开迪斯科舞厅,当时的年轻人疯狂的喜欢这个娱乐活动,并带动中国也在90年代开始流行蹦迪和KTV。

在国际上,因为日元升值,有钱的日本人到处买资产,1980年到88年日本在美国的投资增长了10倍,在美国拥有的不动产是欧洲的总和,购买了30%-40%的美国国债,占了纽约股票交易所交易量的25%,控制了美国银行业的14%,占了汽车市场30%,50%以上的机床,被日本人偷袭过的珍珠港几乎整个被日本买下,檀香山的市长疾呼:檀香山很快就就变成日本一个区了。

三日本是怎么衰退的?

时间来到1985年,从1945年算起整整40年过去了,日本经济从一片废墟上发展成为世界第二经济强国,GDP总量当年为13845亿美元,当时日本国内的总人口是1.27亿,人均GDP是11465美元。

对比一下美国,1985年人口2.37亿,GDP总量为43467亿,人均GDP为18269美元。

从人均GDP来看,日本是美国的62.7%,这一年美国和日本签订广场协议,日元对美元大幅度升值,但是日本经济是在6年之后的1991年才掉头向下,这6年日本发展的怎么样?

先看美国,1991年GDP总量是61740亿美元,人均是24405美元;再看日本,GDP总量为35368亿,人均是28540美元。

这得出一个重要的结论,日本在签订广场协议之后并没有马上掉头向下,而是经过了6年的高速发展,并且已经在人均上超过了美国,所以这证明和美国签订广场协议并非日本发生经济危机的直接原因。

那么广场协议对日本到底产生了多大影响?又是怎么影响的呢?

急剧升值的日元让美国游客大吃一惊。

1985年签订广场协议后短短一年之内,日元对美元由240:1,升值到120:1,升高了一倍。这对于日本这种外贸型经济来说影响是很大的,为什么呢?

设想一下,索尼生产一批电子设备出口后获得了10万美元,在原来汇率为240的时候,可以兑换2400万日元,而升值后同样一批货只能兑换1200万日元。这可是同样的成本,换回来的钱却下降了一倍,在这个情况下,日本的出口企业利润大幅度下降,甚至出现了大幅度的亏损。

1986年出口企业损失了8万亿日元,没有了利润,也不能给员工发那么多薪水了,消费也就萎靡不振。因为出口占日本GDP的比重很大,所以日本经济增速一下就降下来了。

面对这个状况,日本政府必须支持企业发展,帮助企业走出困境,日本政府希望经济转型,从外贸型转为内需驱动型。

于是开始降低银行利息,并且给企业和居民家庭减税。过去多年银行的利息有5%,广场协议后一下降低了2.5%,再后来直接降低了零,甚至负利息。

利率降低本来是帮助企业降低资金成本,进而鼓励企业增加投资,扩大生产,但是却带来了二个意想不到的后果:

1因为汇率上升导致日本产品在国际上失去了竞争力,而国内市场又太小了,所有企业家很担心产品卖不出去。同时日本人的工资已经很高了,如果在国内扩大生产必然成本高昂,在这种情况下,尽管降低了利息同时减税,但企业不愿意继续在日本国内扩大生产了。

因为日元升值,日元更加值钱了,所以在国外买东西更加便宜了,这造成了大量的资本外流。资金大部分都到了中国,因为和日本比,中国的市场是巨大的,而且人工便宜的让人不好意思,加上日元升值让采购原材料也便宜了很多,于是更多企业开始在国外投资,造成日本国内实体经济产业空心化。

2利率的下降鼓励企业和个人都大量借款,1986年到1988年三年间银行给企业贷款融资额度为67.5万亿日元,除了做实业之外,还剩下20万亿没有投资实业里去,因为很多企业不太愿意继续做实业,借了那么多钱怎么办?于是开始投资房地产。

利率下降的同时,老百姓存银行的欲望也降低了,看着猛涨的房价,很多人开始把一身的积蓄投入到了房价之中,在企业和居民共同的带动下,房价开始暴涨。

这是银行降低利率之后的直接影响,推高国内资产价格。这种状况从1985年一直维持到1991年。

接下来发生了什么?

面对着国内泡沫越来越大,日本开始加息,把利息提高到6%,加息必定导致市场上资金越来越紧张,居民在繁荣期都借了银行很多钱买房,利息提高后人们还不起贷款,纷纷抛售房子,但卖不出去,造成楼市大跌,价格越跌人们心里越慌,楼市大面积崩盘,银行开始出现大量烂账。

至此,日本经济从繁荣期转向萧条期。

我们回顾日本经济的发展:

从1945年开始经过大概10年的复苏期,在各种内因外因的共同作用下,GDP快速增长,从1955年到80年代中期,日本经济经历了30年的高速发展繁荣期,在这期间日本大力发展制造业,产品成功销往世界各国,日本成为典型的外贸出口型经济体,有大量的外汇储备,对美国有大量的贸易顺差,美国人的工业,尤其是汽车工业受到很大冲击。

在日本国内随着GDP的增长,人们的收入也高速增长,同时股市,楼市也开始增长,随着国内金融市场的开放,国际热钱涌入日本国内,进一步推动资产价格上涨。

1985年美国要求日元升值,实现自由市场汇率,一年之间汇率上升了一倍,日本制造业出口优势降低了,利润降低了。日本政府开始谋求经济转型,从出口型经济转为内需拉动型,于是开始降低利息,减税,同时启动大量政府投资。在低利息的刺激下,企业和老百姓大量借钱消费和投资,他们债台高筑但对未来充满了信心。国内消费市场开始繁荣,全民投资股市和楼市,推动股市和楼市走向疯狂。

政策发挥了作用,日本经济在1985年后经历了6年的高速增长,人均GDP超过了美国。但是鸡血打的太多了,日本开始加息,这给了居民家庭和企业沉重的一击,股市和楼市开始崩溃。

这就是日本的一个完整的经济周期。

从1991年到现在已经27年了,按照经济发展规律,日本应该早就走出了衰退期,但为什么还没有走出来?对比美国,在2000年经历的互联网泡沫,在2008年经历了次贷危机,但是对美国的影响很小,而且很快就恢复了快速的经济增长,这是为什么?

核心原因在于,日本的企业体制僵化,只适合按部就班的制造业,而对需要大量创新的互联网,高科技,新经济,日本显得力不从心。而美国之所以能快速走出来,是因为美国国内的创新文化非常好,从全世界吸引大量的顶级人才加入,创新的机制,巨大的国内市场让美国一直引领着全球经济的发展。

四当年日本和今天中国对比

日本繁华期经济与现阶段中国经济类似的地方:

1房价高

在高峰期的日本,老百姓的平均收入是400万日元一年,房价是60万日元一个平方米,买一个100平方的房子,收入与房价比为15,需要15年才能买的起。

2017年北京社保局公布北京市职工的平均工资为10.15万,月薪为8467元。

7月份北京均价为5.62万一个平方,一套100平米的房子需要562万,除以平均收入10.15万,收入与房价比为55.3,需要不吃不喝55.3年才能买的起一套房子,这是日本泡沫高峰期的5倍以上。

3制造大国与制造强国

日本80年代产生了一大批全球认同的高品质产品,制造业极其发达。中国现在也是世界工厂,产生了格力,海尔,美的,格兰仕等家电品牌,但离世界级的品牌还有很大差距,和当年的日本比也不在一个层次,也许还需要时间。

4外贸型经济

日本和中国都是外贸型经济体。

2017年中国进出口总额为27.79万亿,占GDP的比重为33.6%,其中出口为15.33万亿,占GDP的比重为18.5%。

再看日本

1991年日本净出口总额为5000亿美元,GDP总量为35368亿美元,占比14.1%,出口为3000亿,占GDP比重为8.48%。

通过以上数据可以看到,日本作为一个典型的外贸型国家,但是1991年外贸占GDP的比例为14.1%,比中国去年的33.6%低了一大半,只有中国的42%,而出口总额比中国2017年低了整整10个百分点。

这说明日本在最高峰对外经济的依存度也比今天中国低,为什么会这样?

因为国内消费能力太差了,后面具体分析。

5投资

在高峰期日本的公共事业投资占GDP的6.8%,但这部分投资一方面会挤压国内的消费力量,另一方面会呈现边际效应递减,钱越投越多,但是产出越来越少。

而国内的GDP增长很大一部分是依靠投资拉动,前些年的基础建设投资红利还很厚,但是这些年该建设的都建完成了,投资的边际效应越来越低。

所以应该减少投资拉动经济增长的比例,把这部分利润通过减税留着企业里,让企业自己决策,如果投资扩产,他们的效率肯定比政府投资要高,如果增加员工工资,会增加居民家庭的消费力量,为经济增长注入巨大动力,帮助国内经济从外贸型转型为内需驱动型经济。

不同的地方

1市场大小不一样

日本是一个岛国,中国是一个有14人口的大国,日本发展内需驱动型经济也许有困难,但中国完全没有困难,这是中国未来最大的利好。

2发展阶段不一样

中国现在已经是世界第二个经济体,但是人均收入却低的可怜,人均GDP才8000多美金,所以我国还处于发展中国家阶段。

而日本在1991年的人均GDP已经是2.4万美元,已经进入发达国家行列,27年后的今天我们也只有日本当年的三分之一。

这意味着中国有巨大的潜力,按照道理中国应该还有巨大的经济增长潜力。

3消费能力不一样

通过上面我们可以看成,日本在80年代末期东京的人均收入400万日元,按照广场协议后的汇率兑换成美元是3.33万。这个收入水平在28年前是有巨大消费能力的,所以日本国内市场一片繁荣。

而今天中国即使是北京的人均收入也只有10万人民币,兑换成美元不过1.5万美元左右,和日本当年相差了一倍多,其他非一线城市就更不说了,今天中国的消费能力远比不上当年的日本。

再看宏观数据

2017年中国消费总额为36.62万亿,占GDP的比重为42.8%,这一比例比其他国家低很多:

这是各国2013年消费占GDP的比例,因为统计方法有差异,和统计局的不太一样,但是差距却是巨大的,是世界各国中最低的,只有37%,而美国是71%,日本是58%。

在收入水平远低于日本的情况下,房价水平却比日本当年还高,收入很大一部分供房贷去了,所以就没有多少钱去消费了。在这个状况下GDP的增长很大一部分依靠出口带动,这是中国成为外贸型经济的重要原因。

五日本对中国的启示:

关于这一点,因为篇幅很长了,我只简单的说几点:

总体来说,日本当年经济转型是失败的,最大的问题在于二点:

1货币量发的太多,银行利息降的太低,给经济转型下的药太猛了,所以资产的价格涨的太凶。后来看事情不对,提高利率,降低流动性方面依然下药太猛,没有过度缓冲,造成经济硬着陆。

2在90年末之后,日本一直没有抓住互联网,新经济的发展浪潮,错失了一个时代。

3日本出生人口持续下降,老龄社会来临,消费欲望很低。

今天的中国也处于经济转型的十字路口,不转型经济要维持较好的增长是不可能的。

我们的优势这样中国有巨大的人口基数,对工作有极大的热情,同时人均收入很非常低,所以经济增长还有巨大的空间。

但我们需要转变目前经济增长模式,从外贸型转型成为内需驱动型,要提高民营企业的活力,降低企业的税收,要降低投资占经济的比重。

而要实现内需驱动,最关键的是必须要提高老百姓的收入,要提高老百姓收入,就要把房价降下来,房价是吃掉老百姓收入的最大黑洞,但是不能一下子经济硬着陆,否则也会和日本一样发生问题。

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